Számok és példák a trieszti ingatlanbefektetésekről 120.000 euróig
Számok és példák a trieszti ingatlanbefektetésekről 120.000 euróig
Ezt az összefoglalót több megbízóm számára írtam, és nincsenek benne a megbízóra vagy a megbízásra vonatkozó személyes adatok, így közzéteszem. A benne található linkeken megadott hivatkozások néhány nap alatt bizonyára elévülnek a piac mára is alig lassuló forgási sebessége folytán, de a linkekben feltüntetett portálokon a későbbi érdeklődők is találnak hasonló ajánlatokat.
Mindenekelőtt néhány szám az ingatlanbefektetések megtérüléséről:
a bérbeadás kapcsán a várható további felújítási és egyéb költségeken túl a hozamelvárást kell szem előtt tartani, amennyiben a befektetésbe nem értjük bele a felújításon jelentkező hasznot. Az én megítélésem szerint ez a kombinált stratégia ígéri a legjobb kihozatalt, persze megfelelően kiválasztott ingatlannal és jól szervezetten kivitelezett felújítással: ha ezek a feltételek fennállnak, akkor ezen egy minimálisan 20%-os nettó, adózás utáni értéktöbbletet tudunk realizálni.
A 120.000-ig terjedő árkategóriában, ha a járulékos költségeket is figyelembe vesszük, (ahol sajnos a 100.000 euró alatti ingatlanoknál az ügynökségek többsége a 4% helyett a minimum 4.000 euró + 22% áfa jutalékot számítja fel) az ügynöki jutalék minimum 5.000 € + kb 4.000-5000 € tulajdonszerzési illeték, + 1600 euró + áfa közjegyző, 300 euró illeték és az én díjam (vagy, ha a szolgáltatásaimat nem veszi igénybe, általában 1000 eur fordítási és tolmácsolási díj a közjegyzőnél és az esetleges nem jól informált vásárlás kockázata és a tárgyalásokkal, bejegyzésekkel meg átírásokkal eltöltendő idő és nyelvi ill egyéb kényelmetlenség), azaz felújítási, kifestési költséget egyáltalán nem számítva a vételárhoz képest akár 13-15.000 euró is összejön, és ezzel helyes számolni a megtérülésnél.
Egy 100.000 eurós ingatlan esetében így összességében 13-15.000 € költség adódik, és ehhez érdemes hozzáadni az általában minimálisan kifestést igénylő felfrissítés és az esetleges bútorkiegészítés költségét, ami persze minimálisan szintén 2.000 euró, de inkább több, és ha a villamos hálózat nem felel meg a mai szabványnak, akkor annak a felújításai is kötelező a kiadáshoz, ami szintén ezres nagyságrend plusz az 500 euró bizonylatolás, tehát az összkiadás minimum 118.000, kerekítve 120.000 €.
A a nettó 5%-os hozam (ami a minimális hozamelvárás, tekintettel az ingatlan birtoklásából adódó költségekre és főleg a kiadással kapcsolatos nemfizetési stb kockázatokra, illetve nagyon ajánlott biztosításokra) számításakor figyelembe kell venni a kedvező esetben (ld. általános összefoglalómnak a bérbeadás adóterheiről szóló részét) 10%-os átalányadót és az éves ingatlanadó 66%-át, ezekre általában egy-egy havi lakbért szoktunk számítani nagyságrendileg. Tehát ha váratlan kiadásokkal (elromlik a falikazán stb.) nem számolunk, akkor nettóban 10 havi lakbér körül alakul a nettó hozam.
Így tehár kb 600 euró havi bérnél leszünk 5% hozamnál. A turistacélú kiadás hozama magasabb, de ehhez ebben az árkategóriában kifejezetten erre nagyon alkalmas, azaz legalább évi 7 hónapig kiadható lakást kell vásárolnunk. A várható árnövekedés esetleg szóbajöhet, de ezt csökkenti a hosszabb távú karbantartással járó kiadás, így a választásnál a lokáción túl lehetőleg a legutóbbi időkben felújított lakásokat kell keresnünk (ez persze evidencia, de mégsem veszik gyakran figyelembe).
Olyan lakást kell tehát választanunk, szerintem, amelyet jelen állapotában, maximum kifestéssel és a villamos hálózatnak a 2006-os szabványmegfeleltetésével 600 euróért bérbe lehet adni, egyébként valójában ráfizetünk vagy a kockázatmentes bankkamat körül, inflációs ráta alatt mozgunk. Ezért javaslom a komolyabb felújítással való összekötést is megfontolni.
Azt jelenleg nem tudjuk, hogy az EU emissziós direktívája ténylegesen hogyan valósul meg az olasz ingatlanpiac környezetében, ugyanis lehetetlen a lakásállomány nagy részét kitevő F és G energetikai teljesítményű ingatlanok kitiltása az ingatlanpiacról és a bérbeadási piacról 2030-tól, de azért jó, ha ezt is figyelembe vesszük és lehetőleg D vagy E kategóriánál nem alacsonyabb besorolású ingatlanra esik a választásunk.
Viszonylag komplex optimalizációs feladat tehát a legjobb befektetések megtalálása.
Ebben a szegmensben már lehet olyan ingatlant is találni, amely mind befektetési célra alkalmas, mind pedig későbbi saját lakás céljára biztosíthat megfelelő körülményeket. Általában nem javaslom, hogy a különböző ingatlanvásárlási célokat vegyítsük, mert így egyik szempontból sem lesz optimális a választásunk: a lakás olyan tulajdonságaiért kell fizetnünk, amelyeket a bérlők nem honorálnak, tehát a hozam kisebb lesz a lehetségesnél. A turisztikai kiadásra igazán alkalmas, “prémium lokációban” található lakások pedig ebben az árkategóriában nagyon kicsik, ezek – ha egyáltalán találunk ilyeneket, mint pl. https://www.immobiliare.
Négyzetméterárak. ma a trieszti négyzetméterárak átlaga – beleértve a tengerparti sétány luxuslakásait, a teljesen felújított belvárosi teraszos ingatlanokat és másfelől a munkásnegyedek lakótelepi lakásait is – 2100 € körül alakul. A szórás 4.500 – 1.500 €/m2 között van. Jó állapotú, kifestés és kisebb javítások után 4+2 évre vagy 1-18 hónap közötti időtartamra jól kiadható lakásokat egyes negyedekben 1.800 euró/m2-ért kaphatunk, különlegesen jó vétel esetén 1.500 euró/m2 az alsó határ. A tengeri kilátás, az erkély ezen kb. 20-20%-kal emel, azonos alapterületen nem egy, hanem két hálószoba szintén 20% plusz, a félemeleti (de bérbeadás céljára alkalmas) pozíció vagy a harmadik emeleti és afölötti lift nélküliség 20-25%-kal csökkent (pl. igen jó környék, szép tengeri kilátás egy helyiségből, de negyedik emelet lift nélkül és a fűtési rendszer átalakításának szükségessége https://www.
Ilyen szerencsés vétel lehet az, ha az ingatlant felújítandóként hirdetik, tehát alacsonyabb árkategóriába sorolják, de ez inkább csak az extra olasz belsőépítészeti elvárások szempontjából áll, míg bérbeadásra és “entry level” lakás céljára egy kifestés és esetleg a fürdőszoba felfrissítése meg az elektromos rendszer szabványmegfeleltetése nyomán kiválóan használható. Egy ilyen ajánlható lakás, két hálószoba, erkélyek, tengeri kilátás,a város egyik legszebb kilátással rendelkező és magas presztízsű pontján, viszont kocsibeálló nincs és lift nélküli 3. emelet (amit az előző feltételek bérbeadás esetén bőven kompenzálnak): https://www.
A piacon lévő ingatlanok majd mindegyike hirdetés formájában is megjelenik, ezért a bemutató anyagban ezekkel a hivatkozásokkal szerepelnek. Ha konkretizálódik a megbízás és a kiválasztandó ingatlan, akkor az együttmüködő partnereimtől hirdetési megjelenés előtt kínált lakások közül is ajánlok majd.
Áttekintve a mai kínálatot a 60-140.000-res sávban (esetleges alkut illetve különösen jó ajánlatokat is figyelembe véve) befektetési célra az alábbi lehetséges/ajánlható ingatlanokat ajánlom figyelmükbe, a lokáció rövid jellemzésével:
1) Via Baiamonti, a trieszti köztudatban kb Fehérvári út státuszú, de annál valójában jobb kvalitású belvároson kívüli főúton jó ingatlanban szép kilátással, lifttel, erkéllyel rendelkező három lakóhelyiséges lakás, a konyha teljesen és a fürdőszoba is felújítandó, de kisebb alkuval így is megéri mind kiadás, mind kásőbbi ittlekás szempontjából: https://www.
2) Campi Elisi mellett: a belvárosi tengerparti sétányhoz nagyon közeli, de a kereskedelmi kikötő magasságában lévő forgalmas út közelében, jó státuszú környéken, rendezett lakótelepies beépítés, tengeri kilátás, viszont 3. emelet lift nélkül, kiadásra jó hozammal alkalmas: https://www.
3) A Miramare sugárút fölötti dombon (kb. Rózsadomb külső része), ennek az extrém jó lokációnak egy korábbi “önkormányzati lakásprogramja” (ATER) keretében épített és ennek megfelelően nem különösebben igényes, de nem “csúnya” házban egy belül felújítandó olcsó három lakóhelyiséges lakás, ahol a felújítást és az ATER jelleget a tengerközeli lokáció kompenzálhatja. Kiadásra a lakószobák száma és a lokáció miatt jól hasznosítható és felújítva entry level otthonnak is megteszi: https://www.
4) A belvárosi várdomb, a San Giusto tövében, festői környezetben egy “jó közlekedési adottságokkal rendelkező”, azaz nagy forgalmú úton, az alagút és a városi adóhivatal 🙁 tőszomszédságában, de a szomszédos szép vároldali Via Capitolinára néző, liftes magas emeleti jó állagú házban lévő frissítendő, de nem rossz állapotú lakás https://www.
5) https://www.immobiliare.it/
6) Sant’Anna: a központtól távoli, de szép kertvárosi környezet,olcsó lakás jó környezetben, a fürdőszoba és konyha felújítandó https://www.
7) Egyelőre nincs hirdetésben vagy honlapon: Via dei Navali, a campi Elisi (ld a 2. pontban) figyelemreméltó áron, liftes, magasemeleti, kétszobás, felújítandó lakás költségráfordítással jól kiadható lehet, utána fogok járni a pontos viszonyoknak
|
|
|
8) Trieszt egy érdekes és az alatta a tengerparton működött, indusztriális szagokat és zajokat árasztó vasgyár bezárása és rekultiválása nyomán feljövőben lévő negyed Servola: egy tengerbe nyúló szirtfokon lévő hagyományos XIX. szdi kispolgári , kis házas, jellegzetes és autentikus környezet jellemzi. Itt időnként kis felújítandó közös udvaros házak vagy akár polgári, kőbalkonos lakások is találhatók. Ebben a negyedben van az alábbi szolíd és olcsó (1500 €/m2 alatt), felfrissítendő lakás: https://www.idealista.
9) San Luigi: kertvárosi kislakás, elfogadható állapotban, 80.000 € alatt: https://www.idealista.
10) Nagyon olcsó belvárosközeli (de pesti összehasonlításban a Nagykörúton kívüli ) egyterű lakás, harmadik emelet, lift nélkül, belül felújítva, a hirdető szerint a (bruttó) hozam megközelítheti a 10%-ot, kissé hitetlenkedem, de lehet ellenőrizni, mert a bérleti szerződéseket regisztrálni kell és elérhetők: https://www.
A trieszti ingatlanpiacon ma a 60.000 és 140.000 euró közötti ártartományban mintegy 250 lakás jelenik meg. Ezekből választottam néhányat, hogy a piacon megtalálható lehetőségekről egy viszonylag széles áttekintés adjak. Az egyéni igényeknek, és elképzeléseknek és céloknak megfelelően és azok tisztázása nyomán megrendelőim számára természetesen személyre szabott válogatásokat készítek és a megfelelőnek látszó ingatlanokat a szolgáltatásaim keretében felmérem és értékelem, valamint ellenőrzöm azok építéshatósági és tulajdonjogi státuszát.