Olaszországi ingatlanok befektetési lehetőségeinek sorrendje megtérülés, biztonság és kezelhetőség szempontjából:
1) Új ingatlan vagy ingatlancsoport (pl. kisebb nyaralótelep) építése 500.000 € <
2) Nagyobb ingatlan átépítése kisebb egységekké 300.000 € <
3) Bérleti szerződéssel terhelt iroda (A10) besorolású ingatlan vásárlása és lejárat utáni átalakítása lakóingatlanná (ahol lehetséges és érdemes) 80.000 € <
4) Raktár (C2) besorolású ingatlan vásárlása és átminősítése A2-A3 besorolású lakóingatlanná, ahol lehetséges és érdemes 50.000 € <
5) Egy lakóingatlan felújítása és értékesítése 100.000 € <
6) Lakóingatlan vásárlása és bérbeadása turisztikai célra (ahol lehetséges és érdemes) illetve maximálisan 18 hónapos„transitorio” szerződéssel és 10 illetve 21 %-os forrásadóval 100.000 € <
7) Lakóingatlan vásárlása szabályos négy vagy 3+2 éves tartós bérbeadás céljára 10%-os forrásadóval
Ezúttal is megosztok – most a 4) pontban jelzett befektetési lehetőség kapcsán – egy szerződéstechnikai illetve ingatlanjogi sajátosságot, amellyel egy jelenleg is zajló, hosszas tárgyalássorozat kapcsán kellett részletesen megismerkednem, megmentve ezzel a befektetőt egy kellemetlen és költséges meglepetéstől.
Ahogy azt már írtam, Triesztben és az 1918 után Olaszországhoz került volt osztrák-magyar területek jó részén kettős ingatlannyilvántartás működik, mivel megtartották a Magyarországon is ismert közhiteles ingatlannyilvántartást („Tavolare”) az adóhivatal (Agenzia delle Entrate) által vezetett „Catasto” mellett. (Ez a trieszti ingatlanvásárlásnak nagyobb transzparenciát és biztonságot nyújt, a többi olaszországi ingatlanvásárláshoz képest, ahol a közjegyzői szerződéseket egy külön regiszter tartalmazza.) A harmadik nyilvántartás pedig az önkormányzatok építéshatóságainál vezetett „registro urbanistico”, amelyben az építési és használatbavételi engedélyek kiadása illetve az esetleges szankciók vagy szabálytalanságok, netán építéshatósági amnesztiák (condono edilizio) vannak rögzítve.
Na most az a meglepő helyzet, hogy az adóhivatal által vezetett ingatlannyilvántartás valójában független az építéshatósági besorolástól, és így előállhat és elő is áll az a helyzet, hogy a megvásárlandó ingatlan adóhivatali kataszteri szempontból A2-es, azaz jó minpőségű lakóingatlan besorolású és ennek megfelelő intatlanadót fizet, míg az önkormányzati építéshatósági regiszterben az építési és használatbavételi engedélye C2-es, azaz raktár besorolású ingatlanra vonatkozik, és így nem kaphat lakhatási engedélyt („abitabilità”).
Néha a lakóingatlan építésével kapcsolatos költségek („oneri”) megtakarítása céljából alkalmazzák ezt a besorolást olyan ingatlanokra, amelyek egyébként megfelelnek a minimális építéshatósági feltételeknek, de gyakrabban egy vagy több feltétel (minimálisan 28 m2-es alapterület, bevilágító felületek minimálisan 1/8-os aránya az alapterülethez képest, fürdőszoba mérete, belmagasság, szintmagasság a környező talajhoz képest stb.) hiányzik.
Ezek egy része javítható, más része nem. Ha javítható, akkor a terhek utólagos megfizetésével és az átalakítással megszerezhető a lakóingatlan minősítés.
Ténylegesen valójában több tízezer ilyen ingatlanban laknak emberek, és sok „raktárban” találunk fürdőszobát és konyhát, esetleg galériás kialakítást, mivel az ilyen ingatlanok ára a lakóingatlanok harmada, de ezekre nem lehet lakáscélú jelzáloghitelt és lakhatási engedélyt kapni. Amíg valami rosszakaró fel nem jelenti vagy bele nem esik valami építéshatósági razziába, nincs is ezzel baj, de ha mégis, akkor akár naponta büntetést sózhatnak az illető nyakába.
Amikor adásvételre kerül sor, akkor viszont a felemás helyzetet (mint példánkban azt, hogy az ingatlan adóhivatali besorolása A2, az építéshatósági besorolása pedig C2), a közjegyzőnek kötelezően fel kell tárnia és rögzítenie kell, hogy az érintettek tisztában vannak ezzel és a jogkövetkezményekkel, azaz hogy a helyzetet szanálni kell.
A nem különösebben kalandvágyó ügyfeleimenk ezért azt tanácsolom, hogy a kedvező ár ellenére ilyen ingatlant kizárólag akkor vásároljanak, ha vagy teljes mértékben meggyőződtünk arról, hogy az ingatlan átminősíthető lakóingatlanná, vagy ha maga a tulajdonos végzi el a közjegyzői eljárás előtt az átminősítést.
A tisztességes hirdető, mint az alábbbi hirdetésben is (ami nem arról az ügyletről szól, amelyen egyebek mellett jelenleg dolgozom), jelzi, hogy az átminősítés nem lehetséges (adott esetben azért, mert a bevilágító felületek nem érik el az alapterület 1/8-át).
https://www.idealista.it/immobile/24886633/